不容易，江核有3处新学校，终要招标建设了！
当今名校分校，已成为必然？都说名校分校泛滥了，但如果你的房子确定为南外、南师分校学区，再淡定的房东也会把身价自动上调十几、二十万。
这很魔幻，但又是现实。
在南京，名校分校已经成为常规操作，成为土地操盘的一个重要抓手。在这个思路的推动下，河西南、南部新城、雨核、江核、燕子矶、正方新城…纷纷确定学区，为了拉抬板块声势！
新的一年，江北新区建设推进牵动多方，随着各区土拍进程加快，重要板块的学区配置，也逐步浮出水面。
近期，江北核心区重磅教育地块迎来新动向，中央商务区九袱洲路学校、华润中学以及南工大板块新浦路片区配套学校3所学校招标公告一并发布。
核心区确实需要被提振。传言九袱洲路学校要挂牌南京学区顶流南师，可眼下，名校的到来还能带火核心区吗?至少就当前市场形势而言，没想的那么简单。
↑源自南京市公共资源交易平台
01
①九袱洲路学校招标计划
根据文件显示，合同预估价为万元，预计招标时间为年3月。工程所需资金来源国有政府性资金。
九袱洲路学校在此前也并没有出现过，此文件是官方首次披露。根据教育资源命名习惯来看，这所学校应该是在九袱洲路沿线。
从位置上看，该学校恰好位于江北新区新金融中心板块滨江位置，规划包含幼儿园、小学、初中、高中全龄段教育，也是去年10月份流传甚广的所谓“核中核南师”的地址。
不远处就是在今年上半年中央商务区计划出让的5幅临江宅块。
↑九袱洲路学校大致位置
↑临江的5幅拟出让地块
该区域去年11月份曾拍出两幅地块，均为新区城投平台托底成交，分别是新居建设G13地块、江北建设G12地块，学校不远处还有在售项目中铁建花语天境。
值得注意的是，南师附中落定江核中央商务区目前未正式官宣。之所以引人瞩目，是早在去年8月，南京7大名校签约江北时，其中就包括南京外国语、南师附中、金陵中学等在内的七所名校教育资源。
当时就有媒体爆料：某校领导透露，落地点主要还是在核中核江边，消息一出，就有人猜测南师附中落地的概率较大。
而九袱洲路学校框定范围，恰好是江边位置，距离5幅新地块不远，很难不让人与此次的土拍挂钩。况且眼下江北楼市低迷，无论是土拍需要还是其他考量，核中核都需要一所好学校来撑场。
②华润中学招标计划
项目招标内容为，工程总承包(原EPC总承包)一工程施工-建筑工程-民用建筑土建及水电安装，合同预估价为万元。
在此之前，华润中学也并没有在官方文件中披露过。根据以往教育资源命名习惯来看，推测这所学校大致是在华润国际社区周边。
而在地块规划图可以发现，在华润国际社区一路之隔有一块规划初中用地，华润中学有可能会落地于此。
↑华润中学大致位置
据了解，目前华润国际社区初中为江北新区浦厂中学代招。
周边有诸多在售项目及新地块，包括晴翠府、晴樾府、保利扬子萃云台、颐居G03、颐居G07/08、北联建设G14、扬子江开发建设G15。
值得注意的是，在这片初中用地旁，是即将在今年上半年开拍的14-06地块。
去年周边出让了6幅地块，目前毛坯最高限价达到了元/㎡，为颐居建设G03地块，预计今年上半年入市，定位江北豪宅大平层，仁恒操盘，户型面积㎡起。此外还有几幅不限价的宅地。
③新浦路学校招标计划
新浦路学校与华润中学、九袱洲路学校不一样，该所学校早在年4月就被广泛提及。根据公布文件来看，项目合同预估价为万元。
从这个投资额来看，明年建成可能会有一些压力，年启用的可能性相对大一些。当然，这个项目不涉及拆迁，如果正常推进的话，相信也快了。
根据曝光的新浦路学校建设细节来看，拟规划小学6轨36班，建筑面积㎡；初中10轨30班，建筑面积㎡；幼儿园5轨15班，建筑面积㎡。
估算总项目总用地面积㎡，总建筑面积㎡。
项目投资约万元，建设年限为-年。计划年底开工，预计年投资万元。
新浦路中小学教育地块，新浦路小学东、南至规划支路，西至规划幼儿园，北至临滁路，随着周边楼盘陆续交付，恰好辐射到南工大板块几个楼盘。
↑新浦路学校大致位置
日前这3所新学校招标时间都在今年3月份，意味着会很快启动。
02
然而，名校挂牌，可以说是当下教育集团化之后的一个备受争议的行为。
前不久，江北新区表态全面开工南师附中、金中名校教育合作办学项目。
那么，南师附中、金中究竟花落谁家？目前没有消息，毕竟涉及到的有核心区，桥北，高新等板块，不只是独属于核心区，而核心区，又分为几个子板块。
比如说南师附中，有传言落地在中央商务区滨江地块，也就是G12、G13地块周边。那么金中会在哪儿？会落地在南工大或者青奥研创园？目前没有确切消息。
随着江北新区教师轮岗制的实施，目前大家对学区也各执己见、众说纷纭。名校挂牌之后会表现如何？师资和教育方式方法得到提升，这点还是值得期待的，但最终，恐怕还是得回归到根本，生源。
前不久，“南京江北新区”官微发布年十大承诺，事关教育、医疗、就业等多方面。在教育方面，其中就包括7大名校年内全面开工、6所学校交付、推进“双减”工作和教师轮岗等制度。
江北新区作为南京教师轮岗第一棒，关于教师轮岗的相关细则也已明确。主要是3种模式，分别是统筹调配、跨校竞聘、区域交流。教师流动率不低于15%，骨干教师流动率不低于20%。
未来江北新区遍地名校教育集团瓜分学区的可能性很大，如此以来所谓的名校学区范围内还会保留哪些生源较好的小区？目前不得而知。
还有一种说法，坊间猜测此时三所学校招标，一方面与接下来新区首场土拍有关；另一方面通过名校教育资源落地这种方式，某种程度上可以稳住江北的基本盘，分摊卖地压力。
据了解，江北新区上半年重点拟出让15幅地块，在目前供货充足的核心区内，卖地压力着实不小。
其中，中央商务区8幅（其中5幅分布于滨江大道以西、石佛大道两侧）青奥片区1幅、南工大1幅、顶山1幅、桥北1幅、研创园2幅、大厂1幅。
不难发现，江北新区全年卖地重担还是在核心区！客观来说，现在的市场不同以往，去年下半年以来，连河西、大校场这样的头部板块都能延期出让，更何况客源被江南截流大半的江北，实际并没有预想中的那么乐观。
03
此外，这次名校挂牌的背后，还有很大一部分来自业主的焦虑。与其说关心孩子的成长，倒不如说担心将来二手房的流通性。
这点在年达到了顶峰，也是江北投资客涌入最多的一年。任何人买房，都希望房产作为优质的家庭资产，可以持续的保值和增值，而“学区资源”正是异常重磅的环节。
就说江核的一中，曾经作为区域内唯一的具有学区性质的学校，其施教区的房价上涨幅度还是相当可以的。
以市场正常状态来看，一中江北代招某楼盘二手房成交价，当年6月份最高时成交价超5万/㎡，3年时间不到每平净赚1.5万/㎡。
同为一中代招的正荣润锦城，年1月，成交一套86.55㎡三房户型，成交单价高达4.95万/㎡，总价万。
↑截图链家网
年4月，一中正牌施教区正荣润江城，一套86.5㎡三房户型，成交总价.5万，成交单价达到5.01万/㎡。
↑截图链家网
用当时买房人的话说：“江北这波房价涨的有点妖啊！”
一年之后，年楼市行情下行，投资客占比较大的江北首当其中，其新房纷纷打骨折甩卖，二手房迅速从5字头跌破4字头。
土地市场也从一地难求，到地块频频停拍、国资托底...就连有一中学区加持的小区也未能幸免，均不同程度受到冲击。
以核心区正荣润江城为例：
年11月成交了一套86.76㎡三房户型，成交总价.5万，单价仅3.67万/㎡。年4月成交了一套86.5㎡三房户型，成交总价.5万，单价5.01万/㎡。
↑截图链家网
润江城最高成交单价破5万/㎡以上，而如今一年多时间，单价已跌至3字头。两套类似户型，前后成交总价相差万，成交单价相差近1.3万/㎡。
另外年12月，润锦城成交了一套87.64㎡三房户型，成交单价降至元/㎡，类似户型成交单价，已是5年前，创五年来新低。而在年上半年，类似户型成交高达4.9万/㎡，一年时间单价相差近2万/㎡，成交总价差万。
↑截图链家网
青奥板块保利西江月，受新房上市量和二手房降价甩卖双重挤压下，去年11月份一批次新房跌破“3字头”。
↑截图链家网
曾经核心区第一神盘，华润国际社区从高峰时年4.5万+一路下跌至今年1月份3.3万谷底，目前小区最新挂牌房源中“3字头”比比皆是。
↑截图链家网
当然，在信心和预期不足的背景下，已经买房的业主想要“拼一拼”争取一所名校的心理，确实可以理解。
不过，如果从客观理性角度来看，随着教师资源的轮动，教育公平性的落实，绝非止江核、江北，眼下南京几乎所有板块，都很难通过简单粗暴的“一纸规划”、“一条地铁”、“一所学校”的方式，获得笃定的保值和升值空间了。
回到江核引入重磅教育资源的这一点来说，我们需要看到背后是，相关部门对江北新区的发展的大力支持，并且不惜引入一批名校师资。
因为事实上，眼下的江北新区和过去的江北新区，在本质上没有区别，唯一的区别是，市场的信心。所谓的“信心比黄金重要”，正是如此道理。
除了名校，优质房企也是提振江北板块价值的一大手段。比如仁恒首进核心区。
一方面，是实打实的提供出相当不错的产品，另一方面，也是向外传达一则信号：
眼下虽然楼市面临一些困难，但是南京“拥江发展”的主旋律+方向不会变，而且会有越来越多的优秀房企助力新区发展，起来只是早晚问题。
↑江北新金融中心建设
此外据小道消息称，江核心不设毛坯限价的颐居G07、颐居G08地块也或将都由仁恒操盘，品质会参考隔壁G03。至此加上研创园G10地块、城南中心G59地块，仁恒在江北产品今年将达到5个之多。
仁恒的出现，对于现阶段性疲软的江北来说，堪称白衣骑士一般的存在了。然而这也将意味着，未来上车核心区门槛会进一步提高。
↑仁恒江核G03项目规划效果图
网传核中核G12/G13两幅地，也有可能会引入金基、仁恒这样的房企入股。这些地块多为城投平台底价拿下，预留了充足的利润空间，此时只需引入市场号召力强的品牌房企操盘，在品质设计花些心思打磨，不愁没人买单。
事实上，对于任何一个在江北置业的买房人而言，无论是自住还是tz，本质上都一荣俱荣的关系，只要未来发展的方向还笃定在此，短期的市场波动，又会有多大影响呢？
道理很简单了，经过年这波调整出清，如今的江北楼市已经探底；如果再下跌，大家都要破产。在这种情况下，房价不可能再跌，从今年开始，江北房价行情大概率会触底反弹，稳步爬升。
从最近全市新房成交表现来看，多数项目都收回了优惠，新房回温明显，近地铁有产业的品质新房，愈发受到购房者的认可。笔者认为，对于一些配套全，发展明朗的板块现在可以看看机会了。
