-01-建安成本基本组成济南年某项目地上33层，层高3米，地下1层，钻孔灌注桩，精装交付，建安成本元/m2；铝合金耐火窗，聚苯板保温，商砼按平均元/m，钢筋按平均元/t。以10万方项目为例：住宅项目（含地库）控制住“八大千万级分项”成本，即可以锁定项目建安成本的70%以上，根据华润地产统计，控制措施较好的地产与较差的地产之间，八大分项之间可以偏差达~元/m2，即优秀的单位比较差的开发单位在八大分项上可以节省10%左右的建安成本。以十万方的项目，即可以节省0万~0万的利润。固成本控制的起点便是：控制住千万级成本分项工程！-02-建安成本的控制No.1桩基成本的控制桩基成本四问：①甲方第一问：可否采用天然基础；②甲方第三问：是否可以改变桩型？③甲方第三问：桩基承载力是否用足；④甲方第四问：成桩工艺可否改变；⑤甲方第五问：桩基设计可否更加精细化；某项目地上22层，地下2层，建筑高度H=64m。原设计：采用灌注桩，桩基持力层到第⑦层中砂，桩顶标高见下图。优化设计：基础超挖2米，持力层落到第④层中砂层，fak=KPa，经计算承载力修正后达到KPa/m2，且下卧层强度及沉降满足，因此采用天然地基。修正后的地基承载力特征值能达到H/2=64/2=32吨/平米，则可采用天然地基。点击放大No.2支护降水成本的控制基坑工程中常用的基坑支护形式包括：放坡；土钉墙；复合土钉墙；重力式挡墙；悬臂桩；双排桩（双排桩+锚）；单排桩锚；钢板桩；SMW工法桩等。应根据每种围护形式的特点和适用条件进行选型。一般同等条件下支护形式的造价从低至高依次为：放坡开挖＜土钉墙＜复合土钉墙＜拉森钢板桩＜型钢水泥土搅拌墙（SMW工法）＜锚桩/悬臂桩支护＜地墙＜内支撑。来源网络青岛**项目基坑支护与降水方案对比分析分析：由于项目前期反馈现场周边项目开挖，淤泥层状态为水状流质，故第一版基坑支护设计方案按照多数位置设置灌注桩垂直支护，以阻挡淤泥坍落。在项目地勘打孔期间，通过协同设计院、项目部、成本部进行现场踏勘，认为现场淤泥质土、为流塑可控状态，比周边淤泥层情况好。为节约成本及工期，进行了基坑支护方案优化，最后优化结果如下：一、基坑支护工程：仅项目东侧及南侧楼座靠近规划路部分因无法放坡，需采取旋喷桩+灌注桩垂直支护；其它位置放坡空间充足，采取喷射混凝土面层+土钉支护形式，基坑支护措施根据现场开挖情况随时调整，方案优化金额约万元。二、降水工程：根据地勘拟建场地地下水主要为潜水和裂隙水，现场水位埋深约1.00米，历史最高水位标高约为4.0m；采用明沟降水。根据基坑支护方案的调整，抽水泵数量随之调整，原方案考虑工期安排降水90天，70台5kw水泵每天抽水8小时计算，现考虑60台水泵抽水，方案优化金额约7万元。No.3含钢量/含混凝土量控制布墙率、体形系数、高宽比及建筑层高等。建筑方案设计时，其较为规则的平面布置，表现为内凹、外突较少，利于结构专业的剪力墙布置，且利于剪力墙长墙的布置（较短墙而言，长墙的边缘构件更少，配筋更少），另外平面规则利于轴线齐平，结构扭转效应会少。高宽比对结构成本影响也较明显，当高宽比超限时，结构设计经济性也较差。住宅设计时，剪力墙布置应遵循“两端、周边重点布置，中间、核心筒减少布置”原则，用较少的剪力墙数量保证结构抗震扭转指标满足要求。来自：思优科技原设计标准层剪力墙面积为24.2m2，墙地比6.05%，优化后剪力墙面积为19.8m2，墙地比为4.95%，优化剪力墙18%，节省土建造价30元/m2。No.4门窗工程门窗工程的成本控制策略：控制体形系数、约束窗墙比、节能计算精细化、保温和门窗协调性、门窗分格精细化等等。门窗分格精细化优化前优化后No.5外立面工程外立面工程的成本控制策略：（1）方案设计：对标、限额、适配（2）施工图设计：精细化、成本不均衡投入来源：碧桂园1.空调格栅内侧为非敏感区域，可将外立面真石漆做法优化为普通涂料；2.非设计强制要求部位，可出具设计变更进行优化。3.空调格栅内侧饰面由真石漆优化为普通涂料，可节约成本万元。（碧桂园区域推广价值）No.6保温工程管控要点是“两个重视”：重视保温方案的选择、重视节能计算；外保温系统的比选可以从以下四个方面进行充分考虑：1、材料的保温性能和防火性能。一般情况下保温效果好时，燃烧性能就差，两者很难兼得；2、保温系统的实用性、安全性和耐久性；3、成本因素、市场的供求关系；4、耐火窗的选择既要考虑其成本因素，又要考虑与整个保温系统的匹配，要在满足节能和耐火性能的同时寻求经济合理的解决方案。精细化设计：屋面保温、采暖和非采暖、构造设计等来源：山东区域分析上图中已考虑层间楼板20mm挤塑板的导热系数，从而使地下室顶板无机纤维喷涂保温层的厚度降低了25mm，成本降低约20元/m2。No.7建筑做法房地产建安成本中，除了主体结构之外，牵扯面最广的成本莫过于建筑做法。如果说结构是建筑骨架，那么建筑做法无外乎是建筑的皮肤，分散在建筑的各个部位，零散但是非常的重要。建筑做法的重要性：其三：建筑做法是一个系统工程，设计管理人员要具备一定的专业素养和职业水准，否则就会被施工、各种厂家牵着鼻子走。各大标杆企业对于建筑做法都有一套标准做法，以减少设计人员的主观臆断，提高设计管理的标准化程度，降低设计风险、控制建安成本。可以肯定的是，标杆企业的建筑做法很少参照或局部参考国标图集或省标图集，原因无外乎：①国标图集或省标图集无法涉及到方方面面，不具备全面性和适应性。②国标图集或省标图集大部分参编企业为设计、厂家，做法具有明显的引导性。③国标图集或省标图集为最低标准，有些达不到开发商的交付要求。④国标图集或省标图集更新的速度较慢，跟不上日益丰富的新材料、新技术革新。如何控制建筑做法成本：①实事求是，做法勿超配；②重视防水工程，否则后患无穷；③绿色环保以人为本；：来源网络：高层地下室顶板面层原设计图纸做法为：现浇混凝土顶板扫净后，板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料。根据三期高层的收楼经验，业主会更注重展示区景观、住宅品质，整体效果，而非地下室天花。即使刷了白色内墙防霉涂料，在地下室昏暗的光线中，也起不到很好的展示效果，且日积月累，涂料易发生剥落。取消面层腻子、涂料，不影响其结构的使用功能。经与设计院、工程技术部等相关部门沟通，同意取消原板底腻子刮平，刷白色内墙防霉涂料做法。综合单价：22.85元/m优化面积：.63m本项目节约成本万元。No.8装配式建筑装配式建筑的发展，各地区基本依据国标《装配式建筑评价标准》的大原则不变，然后适时的推出适合本地区发展的装配式建筑政策及评价原则，最底化实现装配率要求，可以最大化的降低装配式建筑的成本增量，这条原则不变，当然要申请装配式建筑评级的可以除外。（1）要实现最低化的成本增量，首先要彻底的了解当地对于装配率及装配式建筑面积配比的要求，或者在前期土地招拍挂阶段就要参与此项目的产业化面积要求（很多地区在土地出让时，就明确了装配式面积要求）。（2）重视装配式建筑的方案选型；（3）最大化的避害-控风险；装配式竖向构件应避开低温施工，切实落实好组织设计，避免冬季施工对工期的影响；三明治外墙做好防水构造措施。No.9其他9.1防火门：要适配某房企防火门适配标准来源：博牛建筑设计，网络可查资料该项目1#3#4#办公楼的管道井均设为乙级防火门，按规范要求该管道井门为丙级防火门即可。且管道井设有门槛，建议可调整门高为mm，使管道井门洞顶标高与办公室门洞高度一致，空间感受更佳。在不影响项目品质的情况下，该单项最终与甲方对量优化节约97.14万元。9.2电梯工程：要适配某房企适配标准和竞品比选9.3精装修工程：要适配和对标策略：对标，成本重点投放（是否为营销卖点，应根据客户定位，一般刚需盘不敏感，改善及以上盘对公区装修敏感）来源于网络两个项目销售情况同样火爆，可以看出客户对室内公共部位装修并不感冒。可以看出WK对电梯间装修定性为非敏感成本，我司应适当的降成本带来更高的利润。建议装修标准控制在~元/m2。
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