国税发〔〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（注：以下简称“办法”）已经颁布15年了，但实务操作和网上一些文章仍然对一些问题莫衷一式，本文想籍此做一些探讨。
l办法第三条：
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二)开发产品已开始投入使用。 (三)开发产品已取得了初始产权证明。
解读：
这里完工的意义是什么呢？不是有人说完工了可以结转收入，这是错误的，税法上的收入确认规则由办法的第6条规定（注：等下再讨论），会计上的收入确认规则由会计准则规定，均不是因为完工了可以结转收入。
这里完工的最大意义在于完工年度所属年度的汇算清缴前，必须结出计税成本，并且以后取得收入也不需要按预计毛利率交企业所得税，而是要调整为按实际毛利率交税。
l办法第六条?
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
解读：
这里明确符合条件的预收账款等，就是所得税上的收入，不是视同销售收入也不是其他啥的收入，就是所得税意义上的已确认收入了。所以房地产行业的所得税不是预缴的，后期亏损了也不能退的，只能结转5个年度以后弥补，增值税和土增税上那算是预缴，这两个税理论上清算时如有超预缴是可以退的。
l办法第九条?
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
解读：
第九条明确了完工后要结转实际毛利额和预计毛利额的差额，但究竟怎么结转，还是有不同的看法的：
举个例子：F地产公司A项目
年预收1个亿，按15%的预计毛利率交了所得税。
年预收为0，并完工备案，但未交楼会计上确认的收入为0，实际毛利为10%，预计毛利和实际毛利的总差额为万。
年交楼10%，会计上确认收入为万，确认营业成本为万；年剩余全部交楼，会计上确认收入为0万，营业成本万。
看法一：
认为按会计上确认收入（或成本）的对应部份结转毛利差。深圳国税年度企业所得税汇算清缴专题六---房地产开发企业年度汇算清缴申报专题：A《视同销售和房地产开发企业特定业务的纳税调整明细表》第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。
也就是说因为会计上没确认收入，就不结转毛利差了，年交楼10%，则按10%的部份结转实际毛利和预利的差额50万，剩下的万待到年再结转。这样结转毛利差和会计收入是匹配的，随着会计收入的确认，预计毛利额和实际毛利的差额逐步结转。
看法二：
因为A项目在完工，应当在结转预计毛利和实际毛利的全部差额万元。为什么呢？首先第九条已明确完工当年要计算计税成本，并结转毛利差，不能因为会计上没确认收入，就不结转毛利差了。（注：原文---开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。）
收入按第六条是预收时就确认了的，为什么此时不结转全部预计毛利和实际毛利的差额，要等到年交楼了会计上确认收入了，再按收入比例进行结转。房地产行业税法和会计本就是两个口径，房地产行业调整税会差异，实务中就是调累计的税上的收入和会计收入的差额，以及累计的税的成本和会计的成本差异。在这种调整方式中，所得税申报表之A《视同销售和房地产开发企业特定业务的纳税调整明细表》第27行“1.”显得多余或尴尬。
而且第一种方法有个问题就是要到年会计上确认收入了再结转毛利差，而不是在年完工的当年结转，明显与第九条的精神和文义不符。且在年按10%的收入比例结转毛利差，会导致同样是所得税上的收入，有10%已经按实际毛利交的税，还有90%仍然是按预计毛利交的税。
l办法第二十九条??
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
解读：
办法第三章和第四章都是关于成本和费用的扣除和计算的，虽然纳税人仍然可以在这两章规定的范围内有多种选择，以追求最好的税务效果，但相对来说办法中规定的成本计算方法，对比土地增值税条例和财会年17号《企业产品成本核算制度（试行）》来说，要更细致、更合理和更有逻辑，后两者的规定的成本计算方法更笼统、更开放。正是因为没有标准答案，加之土地增值税又是审核制，很大程度上造成土增税清算时税务机关和纳税人的博弈或争执。不过话说回来，好像严格按办法进行所得税上成本计算和分摊的企业又不多。
土地增值税相关的成本计算分摊销和方法，主要就是三条：
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税发[]号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第(五)项：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
国税发[]9号《土地增值税清算管理规程》第二一条第（五）项： 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
除了共同成本或间接成本的分摊导致的税企争议外，还有如公配设施（含车位）的成本或收入的保留及扣除问题。要厘清这些问题，首先要明确这些公配设施的分类，是非营业性、公益性还是营利性，另外一点就是他的权属问题，是属于全体业主呢，还是国家，或者开发商，不同的权属，对应不同的土地增值税清算扣除方法。其实核心的一点，还是权属到底属于谁，在法律层面似科不太清晰，比如人防车防是属于国家产权，还是开发商，亦或是业主，不同的地方其实有不同的实践操作。
